#Caroselloleaks: a chi giova la compensazione ambientale – 1

Il Piano di Governo del Territorio adottato dal Comune di Cernusco sul Naviglio nel maggio 2011 ha introdotto – per la prima volta in Lombardia – la “Compensazione Ambientale Preventiva”[1]. Il Piano delle Regole del PGT adottato dal Comune prevede che per ogni intervento edilizio siano attuate forme di compensazione ambientale preventiva: nel caso l’edificazione riguardi aree ancora libere, l’operatore dovrà reperire e cedere al Comune aree verdi nella misura di 4 mq per ogni mq di superficie edificata mentre, per interventi di riqualificazione urbanistica senza consumo di nuovo suolo, le aree verdi da cedere al Comune saranno di 2 mq per ogni mq di edificato. Tali aree saranno destinate dal Comune a parco pubblico attrezzato (aree gioco, percorsi ciclabili, etc.) o a rafforzamento della naturalità (forestazione e agricoltura urbana, ripristino di siepi, filari, elementi caratteristici del paesaggio naturale lombardo).

Lo stesso Piano delle Regole[2] ha individuato le aree che possono essere oggetto di compensazione che sono rappresentate nella seguente figura:

PGT_legenda PGT

La Compensazione Ambientale Preventiva viene utilizzata come una specie di rimedio al consumo di suolo prodotto dai nuovi insediamenti residenziali e commerciali che, in questo modo, vengono sì autorizzati, ma per i quali viene prevista una contropartita.
La questione è se la compensazione ambientale produca comunque effetti positivi indipendentemente dalla modalità applicative oppure è necessario che sia applicata in modo coerente con lo scopo che si prefigge (ridurre l’impatto ambientale) altrimenti gli effetti negativi potrebbero essere anche superiori ai benefici attesi
In generale si può osservare che la Compensazione Ambientale Preventiva comporta una distorsione dei prezzi dei terreni agricoli individuati come idonei per la compensazione. Difatti l’individuazione dei terreni idonei per la Compensazione Ambientale, operata nel Piano delle Regole di Cernusco, ha moltiplicato il valore di quei terreni. Bisogna chiedersi pertanto quale sia l’incremento di valore di tali terreni e se tale aumento porta un vantaggio alla collettività.
Per rispondere a questi quesiti prendiamo ad esempio il progetto di ampliamento del Carosello e la correlata compensazione ambientale :

“Quanto alla compensazione ambientale preventiva inserita nel nostro PGT (4 metri quadrati di verde per ogni metro quadrato di superficie costruita) voglio evidenziare si tratta di una regola straordinariamente innovativa, una regola stringente ed onerosa per gli operatori e vantaggiosa per il Comune. Se la trattativa per l’Accordo di Programma troverà il consenso fra le parti e la Regione, il nostro Comune metterà a disposizione una esigua parte del Parco degli Aironi per l’edificazione di una parte dell’ampliamento del Carosello: si tratta certamente di un sacrificio. Nell’atto di indirizzo abbiamo però inserito l’obbligo della compensazione ambientale preventiva: per realizzare circa 9.000 metri quadrati di nuove superfici commerciali dovranno essere ceduti al Comune 36.000 metri quadrati di aree verdi. Dove? Il PGT ha ben identificato gli ambiti verdi che sono di interesse del Comune; sicuramente gli spazi ricompresi fra Cernusco e Ronco, lungo la via Cavour e che costeggiano il Naviglio, sono fra i più interessanti e strategici”

Al fine di analizzare il tema solo da un punto di vista economico, si deve innanzitutto definire il valore dei terreni oggetto della potenziale compensazione. A tale scopo si può utilizzare l’Annuario Statistico della Lombardia che riporta i valori dei terreni agricoli con cadenza annuale. A titolo di esempio i valori del 2012 e del 2014 vengono riportati nelle seguenti tabelle[3]:

Schermata 2015-01-16 alle 12.32.23

 

Schermata 2015-01-16 alle 12.32.45

Come si evince dai dati il terreno oggetto di potenziale compensazione nel 2011 aveva un valore pari ad € 205.200 (mq 36.000 x €5,70). Se per ipotesi il terreno in questione non fosse stato individuato dal Piano delle Regole come “potenzialmente compensabile”, nel 2014 il valore del terreno sarebbe stato di € 223.560.

Al fine di determinare la variazione del valore del terreno in seguito al Piano delle Regole si può prendere a riferimento il prezzo che la proprietà del centro commerciale il Carosello sarebbe disponibile a pagare per acquistarlo: nei documenti presentati alla Commissione Attività produttive e Occupazione del Consiglio regionale della Lombardia (audizione del 16 dicembre) è stato riportato che per l’acquisto di aree verdi a compensazione ambientale per la successiva cessione gratuita ai comuni viene stimato un costo pari ad € 6.500.000 per una superficie di 120.000 mq. Da qui è facilmente determinabile un prezzo al mq di € 54,16. Nel caso del terreno oggetto del nostro esempio il prezzo cosi determinato porta ad un valore complessivo del terreno pari ad € 1.949.760.

Quindi dai dati appena rappresentati si può ragionevolmente affermare che il valore del terreno in esame è passato da €223.560 ad €1.949.760 generando una plusvalenza pari ad € 1.726.200.

Appurato di quanto è aumentato il valore del terreno resta da determinare chi beneficia di questa maggiore ricchezza in seguito ad una scelta di effettuata da un ente pubblico a nome della collettività.

E’ chiaro che, per come è strutturata la Compensazione Ambientale Preventiva del comune di Cernusco, il beneficio “ricadrà” esclusivamente sul privato che possedeva il terreno nel 2011 (anno di approvazione del PGT) fino a quel momento del valore di € 223.560 e che successivamente si troverà lo stesso terreno, ma con un valore di € 1.949.760.

Inoltre il proprietario del terreno individuato come compensazione si troverà a contrattare in una posizione di forza rispetto all’operatore economico che “dovrà” acquistare quel terreno per poter realizzare il progetto per la quale è richiesta la compensazione.

E’ quindi l’Amministrazione in questa operazione che finisce per generare una plusvalenza notevole a beneficio di un singolo soggetto privato. Ed è del tutto discutibile obiettare che di tale plusvalenza non si debba preoccupare l’ente pubblico, dal momento che è proprio da una sua scelta – discrezionale – che si genera. La compensazione ambientale preventiva, come tutte le forme risarcitorie, ha quindi in sé elementi di carattere discrezionale che possono finire per avere implicazioni diverse e non coerenti con lo scopo di riduzione dell’impatto ambientale che si voleva ottenere. E gli elementi di discrezionalità prestano il fianco ad accuse di favoritismo.

Per questo la compensazione ambientale preventiva andrebbe usata con molta cautela e solo come rimedio estremo, non come strumento in sanatoria di errori o, peggio, come leva per modifiche degli strumenti urbanistici vigenti.

(fine parte prima)

[1]http://www.eugeniocomincini.it/2013/premio-buona-politica-il-mio-discorso-al-consiglio-regionale-lombardo/
[2]Tabella estratta a pag. 13 del Piano delle Regole – parte seconda http://geoportale.comune.cernuscosulnaviglio.mi.it/sites/default/files/PGT_Piano_dei_Servizi_Parte2.pdf
[3] http://www.asr-lombardia.it/ASR/lombardia-e-province/agricoltura/produzione-agricola-zootecnia-e-risultati-economici/tavole/1095/2012/

2 Comments

  1. L’incapacità di acquisire le aree per interventi pubblici è un dato di fatto. La scuola di via Diaz/De Gasperi e qulle di via Buonarroti si sono potute fare perchè già di patrimonio comunale. I conferimenti nel PLIS avvengono con aree private e aree già di proprietà comunale da tempo. Le aree di proprietà comunale del patrimonio indisponibile (permutona Ospedale-Comune) sono abbadonata e se stesse. La compensazione ambientale produce gli effetti che Cernusco Bene Comune ha paventato ancora prima dell’Assemblea 3 ottobre 2014 e li ridicolizzate. Ora troviamo la conferma che qualche cosa non va con questa esemplare indagine. Forse la compensazione ambientale ha senso ed è equilibrata se lo scambio è possibile sul posto (per esempio l’area agricola di espanione della cava ATE G23Torriana, zona nord a fianco di Caroselle, prenderebbe due piccioni con una fava). Tutto questo richiede impegno e costanza e lungimiranza di trattativa. Dote che manca. Il risultato: chi è premiato?

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