Il nostro post sul plusvalore dei terreni oggetto di compensazione ambientale è il tema centrale dell’intervista rilasciata dal comitato Bene Comune Cernusco a Metropolis in distribuzione da oggi. Ne riportiamo di seguito il testo.
Caroselloleaks: se scelto come compensazione, ecco come un terreno può valere 9 volte di più
Il Comitato Cernusco Bene Comune attacca: “Così è venuto meno il ruolo di controllo della minoranza
Partiamo dall’inizio: il Piano di Governo del Territorio adottato dal Comune di Cernusco nel 2011 ha introdotto – per la prima volta in Lombardia – la “Compensazione Ambientale Preventiva”: per costruire su aree ancora libere occorre reperire e cedere al Comune aree verdi nella misura di 4 mq per ogni mq di superficie edificata mentre, per interventi di riqualificazione urbanistica senza con-sumo di nuovo suolo, le aree verdi da cedere al Comune sono di 2 mq per ogni mq di edificato. Su tali aree è prevista la destinazione a verde pubblico attrezzato o a rafforzamento della naturalità ed è il Piano delle Regole che definisce i terreni passibili di compensazione.
Compensare sempre…
La Compensazione Ambientale Preventiva è quindi un indennizzo, usato come rimedio al consumo di suolo prodotto dai nuovi insediamenti. Il comitato Bene Comune Cernusco ha segnalato come insieme alle ricadute ambientali si produca una distorsione dei prezzi dei terreni agricoli in compensazione, ne ha valutato l’entità dell’incremento di valore e se questo comporti un vantaggio alla collettività.
Di tutto questo e di altro ancora abbiamo parlato con una dei due portavoce del Comitato Cernusco Bene Comune, Jasmine La Morgia, e con uno dei suoi componenti, Francesco Spurio, partendo in primis dall’affaire Carosello, progetto contro cui il Comitato ha espresso sin dall’inizio rilievi contrari.
Il terreno magico
Segnalano, infatti, nel loro blog che per compensare i 9.000 mq di negozi costruiti sulla parte di Parco degli Aironi che verrà venduta al privato dovranno essere ceduti al Comune 36.000 mq di aree verdi, individuate in via non ufficiale fra Cernusco e Ronco lungo l’asse del Naviglio e definiti dall’Amministrazione “fra i più interessanti e strategici”. Hanno così valutato che il terreno oggetto di potenziale compensazione nel 2014 avrebbe avuto un valore di € 223.560, se per ipotesi non fosse stato individuato dal Piano delle Regole come “potenzialmente compensabile”.
Il comitato però segnala che dai documenti presentati alla Commissione Attività Produttive e Occupazione del Consiglio Regionale (audizione del 16 dicembre) dalla Eurocommercial è riportato un importo di € 6.500.000 per acquistare 120.000 mq di aree verdi necessarie alla compensazione ambientale, da cui si ricava un prezzo al mq di € 54,16. “Nel caso del terreno oggetto del nostro esempio, il prezzo così determinato porta ad un valore complessivo pari ad € 1.949.760. Quindi si può affermare che il valore del terreno in esame è passato da € 223.560 ad €1.949.760 generando una plusvalenza di € 1.726.200”.
“In sostanza, un privato beneficia di una sostanziosa plusvalenza a seguito di una scelta di un ente pubblico che agisce a nome della collettività. Inoltre il proprietario del terreno in compensazione si troverà a contrattare in una posizione di forza rispetto all’operatore economico che dovrà acquistare quel terreno per poter realizzare il progetto per il quale è richiesta la compensazione. Quindi – conclude La Morgia – è del tutto discutibile obiettare che di tale plusvalenza non si debba preoccupare l’ente pubblico, dal momento che è da una sua scelta discrezionale che essa si genera. Proprio per questa forte discrezionalità – che presta il fianco ad accuse e polemiche – la compensazione ambientale preventiva andrebbe usata con molta cautela, non come leva per modifiche degli strumenti urbanistici vigenti”.
Anche perché il nodo si aggroviglia quando si va a verificare chi sia il proprietario del terreno: “Qui entra in scena la discrezionalità di cui le parlavo, perché il proprietario è un consigliere comunale di minoranza, il cui partito si è astenuto durante la votazione. Esempio evidente che è venuto meno il ruolo di controllo che la minoranza dovrebbe svolgere all’interno delle istituzioni.” – chiosa Jasmine La Morgia.
Lo svincolo sparito
Sugli ultimi sviluppi dello scorso dicembre, che hanno visto la commissione Attività Produttive della Regione bocciare l’ampliamento del Carosello, il Comitato non canta vittoria. “Sono due binari diversi – spiega Francesco Spurio -, quello è stato un atto politico, ma l’iter dell’Accordo di Programma è un atto amministrativo e potrebbe andare avanti comunque. Va detto poi che il progetto presentato il 16 dicembre in Regione era differente da quello approvato dai consigli comunali di Carugate e Cernusco e che quindi i consiglieri comunali che hanno votato a favore o si sono astenuti potrebbero chiedere di rivalutare la proposta. Il fatto che non figuri più lo svincolo, previsto nel progetto originale, fa una differenza enorme: le 1.000 auto l’ora che vi sarebbero dovute transitare andrebbero invece a gravare sulla rotonda nella quale già transitano 50.000 veicoli al giorno. Insomma, se avessero la volontà politica di farlo, i consiglieri potrebbero chiedere l’annullamento in autotutela dell’atto di indirizzo di luglio”.
I due membri del Comitato tornano poi sul nocciolo della questione: “Siamo contrari all’ampliamento del Carosello perché si utilizza un bene comune – il Parco – per una transazione mercantile, non a favore della collettività, ma di un privato. Un parco, anche se non è fruito dal cittadino, possiede importanti valenze ecologiche di barriera verde e funzioni ambientali di cuscinetto alla conurbazione, evidenziate anche dal PGT”.
Scambio alla pari?
“Andiamo a scambiare un bosco evoluto per un prato e ce lo dipingono come un guadagno per la collettività – attacca Spurio -. E non è vero che i 36.000 mq di verde diventeranno un bene comune, perché anche i 5.000 mq del Parco degli Aironi sono vincolati, ma potrebbero essere venduti. E, se tra vent’anni un privato offrisse 100.000 mq di verde per costruire su quei 36.000 mq, saremmo punto e a capo. La compensazione ambientale è il frutto perverso dell’urbanistica contrattata”.
Un altro tasto dolente è la partecipazione: “Su ‘Futura’ Mariangela Mariani ha richiamato la responsabilità di governare. Bene: e i cittadini non sono responsabili? Perché non coinvolgerli in un percorso di confronto dal momento che tutto il civismo organizzato (il nostro comitato, Acli, Wwf, Legambiente) è contrario? Ma l’Amministrazione non ha dimostrato reale interesse, visto che ha confezionato un solo incontro pubblico e con pochissimo tempo dedicato al confronto con gli interlocutori. Se passerà questo progetto – concludono dal Comitato – dopo aver desertificato il centro di Carugate, si desertificherà anche Cernusco. L’Amministrazione dice che i negozi sono aumentati nonostante il Carosello: una tesi da verificare dal momento che va valutata la variazione delle tipologie degli esercizi commerciali: aumentano esercenti cinesi e bar, mentre gli alimentari continuano a chiudere inesorabilmente”.
Angelo Frigerio
Dopo aver visto nella prima parte perché la compensazione ambientale preventiva andrebbe usata con molta cautela, solo come rimedio estremo e non come strumento in sanatoria di errori o, peggio, come leva per modifiche degli strumenti urbanistici vigenti, in questa seconda parte analizziamo i riflessi fiscali di tali operazioni.
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