{"id":881,"date":"2015-01-16T12:47:29","date_gmt":"2015-01-16T11:47:29","guid":{"rendered":"http:\/\/www.benecomunecernusco.it\/wordpress\/?p=881"},"modified":"2015-01-16T12:47:29","modified_gmt":"2015-01-16T11:47:29","slug":"caroselloleaks-a-chi-giova-la-compensazione-ambientale-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.benecomunecernusco.it\/wordpress\/2015\/01\/16\/caroselloleaks-a-chi-giova-la-compensazione-ambientale-1\/","title":{"rendered":"#Caroselloleaks: a chi giova la compensazione ambientale – 1"},"content":{"rendered":"

Il<\/strong> Piano di Governo del Territorio<\/strong> adottato dal Comune di Cernusco sul Naviglio nel<\/strong> maggio 2011 ha introdotto \u2013 per la prima volta in Lombardia \u2013 la\u00a0\u201cCompensazione Ambientale Preventiva\u201d<\/em><\/strong>[1]<\/strong><\/a>. Il Piano delle Regole del PGT adottato dal Comune prevede che per ogni intervento edilizio siano attuate forme di compensazione ambientale preventiva: nel caso l\u2019edificazione riguardi aree ancora libere, l\u2019operatore dovr\u00e0 reperire e cedere al Comune aree verdi nella misura di 4 mq per ogni mq di superficie edificata mentre, per interventi di riqualificazione urbanistica senza consumo di nuovo suolo, le aree verdi da cedere al Comune saranno di 2 mq per ogni mq di edificato. Tali aree saranno destinate dal Comune a parco pubblico attrezzato (aree gioco, percorsi ciclabili, etc.) o a rafforzamento della naturalit\u00e0 (forestazione e agricoltura urbana, ripristino di siepi, filari, elementi caratteristici del paesaggio naturale lombardo).<\/p>\n

Lo stesso Piano delle Regole[2]<\/a> ha individuato le aree che possono essere oggetto di compensazione che sono rappresentate nella seguente figura:<\/p>\n

\"PGT_legenda\"<\/a> \"PGT\"<\/a><\/p>\n

<\/a><\/p>\n

La Compensazione Ambientale Preventiva viene utilizzata come una specie di rimedio al consumo di suolo prodotto dai nuovi insediamenti residenziali e commerciali che, in questo modo, vengono s\u00ec autorizzati, ma per i quali viene prevista una contropartita.
\nLa questione \u00e8 se la compensazione ambientale produca comunque effetti positivi indipendentemente dalla modalit\u00e0 applicative oppure \u00e8 necessario che sia applicata in modo coerente con lo scopo che si prefigge (ridurre l\u2019impatto ambientale) altrimenti gli effetti negativi potrebbero essere anche superiori ai benefici attesi
\nIn generale si pu\u00f2 osservare che la Compensazione Ambientale Preventiva comporta una distorsione dei prezzi dei terreni agricoli individuati come idonei per la compensazione. Difatti l\u2019individuazione dei terreni idonei per la Compensazione Ambientale, operata nel Piano delle Regole di Cernusco, ha moltiplicato il valore di quei terreni. Bisogna chiedersi pertanto quale sia l\u2019incremento di valore di tali terreni e se tale aumento porta un vantaggio alla collettivit\u00e0.
\nPer rispondere a questi quesiti prendiamo ad esempio il progetto di ampliamento del Carosello e la correlata compensazione ambientale :<\/p>\n

\n

\u201cQuanto alla compensazione ambientale preventiva inserita nel nostro PGT (4 metri quadrati di verde per ogni metro quadrato di superficie costruita) voglio evidenziare si tratta di una regola straordinariamente innovativa, una regola stringente ed onerosa per gli operatori e vantaggiosa per il Comune. Se la trattativa per l\u2019Accordo di Programma trover\u00e0 il consenso fra le parti e la Regione, il nostro Comune metter\u00e0 a disposizione una esigua parte del Parco degli Aironi per l\u2019edificazione di una parte dell\u2019ampliamento del Carosello: si tratta certamente di un sacrificio. Nell\u2019atto di indirizzo abbiamo per\u00f2 inserito l\u2019obbligo della compensazione ambientale preventiva: per realizzare circa 9.000 metri quadrati di nuove superfici commerciali dovranno essere ceduti al Comune 36.000 metri quadrati di aree verdi. Dove? Il PGT ha ben identificato gli ambiti verdi che sono di interesse del Comune; sicuramente gli spazi ricompresi fra Cernusco e Ronco, lungo la via Cavour e che costeggiano il Naviglio, sono fra i pi\u00f9 interessanti e strategici\u201d<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n

Al fine di analizzare il tema solo da un punto di vista economico, si deve innanzitutto definire il valore dei terreni oggetto della potenziale compensazione. A tale scopo si pu\u00f2 utilizzare l\u2019Annuario Statistico della Lombardia che riporta i valori dei terreni agricoli con cadenza annuale. A titolo di esempio i valori del 2012 e del 2014 vengono riportati nelle seguenti tabelle[3]<\/a>:<\/p>\n

\"Schermata<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

\"Schermata<\/a><\/p>\n

Come si evince dai dati il terreno oggetto di potenziale compensazione nel 2011 aveva un valore pari ad \u20ac 205.200 (mq 36.000 x \u20ac5,70). Se per ipotesi il terreno in questione non fosse stato individuato dal Piano delle Regole come \u201cpotenzialmente compensabile\u201d, nel 2014 il valore del terreno sarebbe stato di \u20ac 223.560.<\/p>\n

Al fine di determinare la variazione del valore del terreno in seguito al Piano delle Regole si pu\u00f2 prendere a riferimento il prezzo che la propriet\u00e0 del centro commerciale il Carosello sarebbe disponibile a pagare per acquistarlo: nei documenti presentati alla Commissione Attivit\u00e0 produttive e Occupazione del Consiglio regionale della Lombardia (audizione del 16 dicembre) \u00e8 stato riportato che per l\u2019acquisto di aree verdi a compensazione ambientale per la successiva cessione gratuita ai comuni viene stimato un costo pari ad \u20ac 6.500.000 per una superficie di 120.000 mq. Da qui \u00e8 facilmente determinabile un prezzo al mq di \u20ac 54,16. Nel caso del terreno oggetto del nostro esempio il prezzo cosi determinato porta ad un valore complessivo del terreno pari ad \u20ac 1.949.760.<\/p>\n

Quindi dai dati appena rappresentati si pu\u00f2 ragionevolmente affermare che il valore del terreno in esame \u00e8 passato da \u20ac223.560 ad \u20ac1.949.760 generando una plusvalenza pari ad \u20ac 1.726.200.<\/p>\n

Appurato di quanto \u00e8 aumentato il valore del terreno resta da determinare chi beneficia di questa maggiore ricchezza in seguito ad una scelta di effettuata da un ente pubblico a nome della collettivit\u00e0.<\/p>\n

E\u2019 chiaro che, per come \u00e8 strutturata la Compensazione Ambientale Preventiva del comune di Cernusco, il beneficio \u201cricadr\u00e0\u201d esclusivamente sul privato che possedeva il terreno nel 2011 (anno di approvazione del PGT) fino a quel momento del valore di \u20ac 223.560 e che successivamente si trover\u00e0 lo stesso terreno, ma con un valore di \u20ac 1.949.760.<\/p>\n

Inoltre il proprietario del terreno<\/strong> individuato come compensazione si trover\u00e0 a contrattare in una posizione di forza rispetto all\u2019operatore economico che \u201cdovr\u00e0\u201d acquistare quel terreno per poter realizzare il progetto per la quale \u00e8 richiesta la compensazione.<\/p>\n

E\u2019 quindi l\u2019Amministrazione in questa operazione che finisce per generare una plusvalenza notevole a beneficio di un singolo soggetto privato. Ed \u00e8 del tutto discutibile obiettare che di tale plusvalenza non si debba preoccupare l\u2019ente pubblico, dal momento che \u00e8 proprio da una sua scelta \u2013 discrezionale \u2013 che si genera. La compensazione ambientale preventiva, come tutte le forme risarcitorie, ha quindi in s\u00e9 elementi di carattere discrezionale che possono finire per avere implicazioni diverse e non coerenti con lo scopo di\u00a0riduzione dell\u2019impatto ambientale\u00a0che si voleva ottenere. E gli elementi di discrezionalit\u00e0 prestano il fianco ad accuse di favoritismo.<\/p>\n

Per questo la compensazione ambientale preventiva andrebbe usata con molta cautela e solo come rimedio estremo, non come strumento in sanatoria di errori o, peggio, come leva per modifiche degli strumenti urbanistici vigenti.<\/p>\n

(fine parte prima<\/em>)<\/p>\n

[1]http:\/\/www.eugeniocomincini.it\/2013\/premio-buona-politica-il-mio-discorso-al-consiglio-regionale-lombardo\/
\n[2]Tabella estratta a pag. 13 del Piano delle Regole \u2013 parte seconda http:\/\/geoportale.comune.cernuscosulnaviglio.mi.it\/sites\/default\/files\/PGT_Piano_dei_Servizi_Parte2.pdf
\n[3] http:\/\/www.asr-lombardia.it\/ASR\/lombardia-e-province\/agricoltura\/produzione-agricola-zootecnia-e-risultati-economici\/tavole\/1095\/2012\/<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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